De Belgische vermogensbeheerder Revive Fund Management, erkend als Alternative Investment Fund Manager (AIFM), stelt zijn Revive Impact Fund voor het eerst rechtstreeks open voor gekwalificeerde particuliere beleggers, zonder tussenkomst van een feederfonds. De instapdrempel, die tot nu toe €2,5 miljoen bedroeg, daalt naar €100.000. Het fonds mikt op een netto intern rendement van 12 à 13% over een investeringshorizon van tien jaar.
Tot vandaag waren niet-beursgenoteerde vastgoedontwikkelingsfondsen vrijwel uitsluitend voorbehouden aan institutionele beleggers en family offices. Revive Fund Management (RFM), een door de FSMA erkende beheerder van alternatieve beleggingsfondsen, kondigde op 6 juli aan dat Belgische gekwalificeerde particuliere beleggers voortaan rechtstreeks kunnen intekenen op het Revive Impact Fund (REIF) vanaf €100.000. Daarmee is het de eerste keer in België dat een institutionele vastgoedontwikkelingsstrategie toegankelijk wordt voor particuliere beleggers. Tot dusver bedroeg de minimale instap €2,5 miljoen.
AIFM-vergunning en geautomatiseerde KYC-processen maken lagere instap mogelijk
Twee ontwikkelingen liggen aan de basis van deze verlaging van de instapdrempel. Enerzijds verkreeg Revive een volwaardige AIFM-vergunning nadat het meer dan een half miljard euro aan activa onder beheer had bereikt. Anderzijds maakt de automatisering van processen zoals KYC- en AML-controles, inschrijvingsdocumentatie en rapportering het mogelijk om kleinere investeringen efficiënt te beheren, zonder afbreuk te doen aan de governancevereisten van de Belgische toezichthouder.
“We stellen vast dat steeds meer beleggers op zoek zijn naar alternatieven voor traditionele beursgenoteerde activa. Private equity en private real assets waren lange tijd uitsluitend weggelegd voor institutionele investeerders. Dankzij onze AIFM-vergunning en de juiste technologie kunnen we die drempel vandaag gedeeltelijk verlagen en rechtstreeks een strategie aanbieden aan beleggers die op lange termijn een strategische allocatie willen opbouwen en waarvan de meerwaarde zich al heeft bewezen,” zegt Nicolas Bearelle, oprichter van Revive.
Lagere instap dan bij internationale private-marktspelers
Deze evolutie sluit aan bij een bredere trend op de private markten. Grote spelers zoals KKR, Partners Group en Blackstone stellen hun fondsen eveneens geleidelijk open voor een ruimer beleggerspubliek, doorgaans vanaf €250.000. Met een minimale instap van €100.000 gaat Revive nog een stap verder. De vermogensbeheerder benadrukt wel dat het niet om een retailproduct gaat: de wettelijke instapdrempel richt zich op beleggers met voldoende ervaring en financiële draagkracht, zonder dat daarvoor een volledig prospectus vereist is.
Doelstelling: een netto IRR van 12 à 13% over tien jaar
Over een investeringshorizon van tien jaar streeft het fonds naar een netto intern rendement (IRR) van 12 tot 13%. Ter vergelijking: een klassieke Belgische vastgoedbelegger die inzet op verhuur behaalt doorgaans een bruto rendement van 0 tot 5%. Daar staat tegenover dat de liquiditeit beperkter is, zoals gebruikelijk bij private-equityfondsen met een gesloten kapitaalstructuur. Dankzij de structuur als private privak geniet het fonds bovendien bepaalde fiscale voordelen.
Zestien jaar expertise en meer dan €400 miljoen geïnvesteerd
RFM behoort tot de beperkte groep Belgische vastgoedontwikkelaars met een volledige AIFM-vergunning voor het beheer van vastgoedontwikkelingsfondsen. Het REIF is het vijfde ontwikkelingsfonds van de groep, die de voorbije zestien jaar meer dan €400 miljoen investeerde in stedelijke herontwikkelingsprojecten in België, Polen en Portugal, ondersteund door institutionele investeerders zoals Belfius, PMV en Ethias, evenals verschillende Belgische family offices.
De portefeuille omvat vandaag al meerdere projecten in ontwikkeling of acquisitie, waaronder de herontwikkeling van de voormalige Solvay-site van 22 hectare in Neder-Over-Heembeek, een residentieel project met 422 woningen verdeeld over twee torens op de site van een voormalige leerlooierij in Porto en een nieuwe woonwijk nabij Warschau.
“Onze investeerders kopen geen abstract financieel product. Ze dragen concreet bij aan de herbestemming van locaties die jarenlang braak lagen en vandaag opnieuw een economische en maatschappelijke functie krijgen. Dat maakt deze strategie bijzonder tastbaar: beleggers zien letterlijk hoe hun kapitaal mee vorm geeft aan de steden van morgen,” aldus Alexandre Huyghe, Managing Director van Revive Fund Management.
SFDR Artikel 9-fonds met prestatievergoeding gekoppeld aan ESG-doelstellingen
Het REIF is geclassificeerd als een SFDR Artikel 9-fonds en investeert uitsluitend in verlaten of vervuilde brownfields in stedelijke gebieden. De fondsstructuur bepaalt dat 30% van de prestatievergoeding (de promote) afhankelijk is van het behalen van niet-financiële doelstellingen op het vlak van betaalbaar wonen, decarbonisatie en biodiversiteit, gemeten aan de hand van twaalf prestatie-indicatoren.
België, Polen en Portugal: spreiding gebaseerd op de vraag van eindgebruikers
Het REIF investeert in België, Polen en Portugal, drie landen waar ongeveer 80% van de bevolking eigenaar is van de eigen woning. Dat wijst op een markt die voornamelijk wordt gedragen door eindgebruikers en niet door institutionele beleggers die woningen aankopen voor verhuur. Het stedelijke ontwikkelingsmodel dat Revive in België uitwerkte, werd intussen succesvol uitgerold in Polen en Portugal, waar de groep vandaag beschikt over lokale teams en meerdere lopende projecten.
“Vermogensbeheer wordt steeds internationaler. Beleggers zoeken niet alleen spreiding over verschillende activaklassen, maar ook over meerdere groeiregio’s in Europa. België blijft onze thuismarkt, terwijl steden als Warschau en Porto profiteren van sterke demografische en economische trends die de vraag naar kwalitatief residentieel vastgoed duurzaam ondersteunen,” besluit Nicolas Bearelle.
Kapitaalronde: €20 miljoen gezocht bij Belgische particuliere beleggers
Het Revive Impact Fund mikt op een totale fondsomvang van €200 miljoen, met een maximumcapaciteit van €300 miljoen. Ongeveer €65 miljoen werd inmiddels opgehaald bij institutionele investeerders via tickets van €5 tot €15 miljoen. Revive wil nu bijkomend €20 miljoen aantrekken bij Belgische particuliere beleggers, met een eerste closing in september en een definitieve closing in december.
Nieuwe investeerders stappen in een fonds dat reeds operationeel is. Tegen het einde van het jaar wordt 40% van hun engagement opgevraagd; het resterende bedrag volgt gespreid over de daaropvolgende twee jaar. Het fonds staat onder toezicht van de FSMA, met Belfius als bewaarbank.
“Vermogensbeheer wordt steeds internationaler. Beleggers zoeken niet alleen spreiding over verschillende activaklassen, maar ook over meerdere groeiregio’s in Europa“
Nicolas Bearelle (oprichter van Revive)
