Qui envisage l’achat d’un bien immobilier sur la Costa del Sol comme investissement regarde le plus souvent, d’abord, le bien lui-même. Pourtant, dans la plupart des cas, l’emplacement pèse davantage sur la rentabilité finale que le logement en tant que tel. Cela vaut pour l’investisseur qui entre tôt dans un projet neuf, pour celui qui rénove et revend, et pour celui qui vise des revenus locatifs.
Les écarts entre marchés locaux sont importants. En août 2026, le prix moyen demandé s’élevait, selon Idealista, à environ 5 956 € par mètre carré à Marbella, 4 961 € à Estepona, 3 938 € à Málaga-ville et 3 711 € à Mijas. L’évolution sur un an diverge tout autant : +4,0 % à Marbella, +17,4 % à Estepona, +5,1 % à Málaga et +8,9 % à Mijas.
Pour Luc Mertens, agent immobilier et propriétaire de MDR Luxury Homes, c’est précisément la raison pour laquelle la notion de « Costa del Sol » est trop large pour servir de critère d’investissement. « Deux logements peuvent être presque identiques en qualité et en prix, et pourtant avoir un profil d’investissement totalement différent. Celui qui investit doit d’abord s’intéresser à la stratégie et à la micro-localisation, et seulement ensuite au bien lui-même. »
Trois types d’investisseurs
Tous les investisseurs immobiliers ne recherchent pas le même rendement. Dans la pratique, on distingue trois profils.
Un premier groupe est celui des acheteurs précoces dans les projets neufs. Ils entrent en pré-lancement ou peu après le lancement commercial, souvent sur la première liste de prix. Leur stratégie : profiter de la hausse des prix pendant la construction, puis revendre le bien peu après la livraison.
Un deuxième groupe se concentre sur des logements existants, souvent vétustes. Ils achètent en dessous de la valeur de marché potentielle, rénovent et revendent. La marge se situe dans l’écart entre le prix d’achat, les coûts de rénovation et de transaction, et le prix de revente final.
Un troisième groupe achète du neuf ou de l’existant pour conserver et louer, que ce soit en location saisonnière, en location de moyenne durée de quelques mois, ou en location classique de long terme.
« Ces trois stratégies sont trop souvent mises dans le même panier, » observe Mertens. « Un investisseur qui veut revendre à la livraison ne regarde pas les mêmes paramètres que celui qui veut générer des revenus locatifs pendant vingt ans. Mais un facteur revient toujours : il faut une demande suffisante sur l’emplacement. »
Le neuf : la rentabilité se joue souvent avant la livraison
Pour les acheteurs précoces dans le neuf, l’écart de prix entre les premières et les dernières phases de commercialisation est un facteur de rentabilité important.
Une précédente analyse réalisée pour fininfo montrait déjà que les projets neufs sur la Costa del Sol sont régulièrement vendus à plus de 70 % avant leur livraison. À Marbella et à Estepona, les prix des dernières phases des projets qui rencontrent du succès grimpent souvent nettement.
Cela ne signifie pas pour autant que chaque projet en pré-lancement constitue automatiquement un bon investissement. Pour ce type d’investisseur, c’est surtout la demande future qui compte : lorsque de nombreux projets comparables sont disponibles au moment de la livraison, la concurrence à la revente augmente aussi.
L’évolution actuelle des prix montre à quel point les marchés locaux peuvent évoluer différemment. Estepona a enregistré en août une hausse annuelle de 17,4 %, contre 4,0 % à Marbella.
« Lors d’un achat précoce, je ne regarde pas seulement la remise obtenue sur la première liste de prix, » explique Mertens. « La question essentielle est de savoir qui voudra acheter ce logement dans deux ou trois ans, quelle sera l’offre alternative disponible à ce moment-là, et à quel prix. »
Rénovation : l’emplacement détermine la plus-value
Pour l’investisseur qui rénove des biens existants aussi, l’emplacement est déterminant. Une rénovation ne crée en effet de la valeur financière que si le marché est disposé à payer, par la suite, pour cette qualité supérieure.
Au sein même de Marbella, les écarts sont considérables. Le prix moyen demandé s’élevait en août 2026 à environ 8 336 € par mètre carré à Nagüeles-Milla de Oro, contre environ 4 623 € à Elviria-Cabopino. Cet écart de près de 80 % au sein d’une seule commune montre bien qu’« investir à Marbella » ne veut, en soi, pas dire grand-chose.
Le constat est le même à Mijas. La moyenne communale y est de 3 711 € par mètre carré, mais elle varie d’environ 2 943 € à Campo de Mijas à 4 593 € à La Cala de Mijas.
Pour l’investisseur en rénovation, il ne suffit donc pas de calculer le prix d’achat et le coût des travaux. Il doit aussi estimer, de façon réaliste, le niveau de prix que le micro-marché concerné pourra absorber après rénovation.
« Une rénovation haut de gamme à 1 000 € le mètre carré n’a pas la même valeur économique partout, » indique Mertens. « C’est le marché qui détermine la part de cet investissement que l’on retrouvera, in fine, dans le prix de vente. »
Location : de grands écarts de potentiel locatif
Pour le troisième groupe d’investisseurs, la rentabilité ne repose plus sur une plus-value ponctuelle mais sur des revenus récurrents. Là aussi, les écarts entre emplacements sont marqués.
En août 2026, le loyer moyen demandé s’élevait à 23,70 € par mètre carré et par mois à Marbella, contre 20,90 € à Estepona. Au sein de Marbella, ce montant grimpait jusqu’à 27,70 € à Nagüeles-Milla de Oro et 23,90 € à Nueva Andalucía. Pour un appartement de 100 mètres carrés, cela représente en théorie un loyer mensuel demandé d’environ 2 370 € à Marbella, contre 2 090 € à Estepona.
Il s’agit de prix moyens demandés, et non de revenus locatifs effectifs garantis. La vue, la qualité, l’emplacement au sein de l’urbanisation, le stationnement, les équipements et la durée du bail peuvent générer d’importants écarts. Le rendement brut doit en outre toujours être mis en regard de charges telles que les charges de copropriété, les taxes locales, les assurances, l’entretien, la gestion et une éventuelle vacance locative.
La location saisonnière dans le neuf n’est pas une certitude
Les investisseurs qui basent leur calcul de rentabilité sur la location saisonnière doivent, depuis la modification de la réglementation, faire preuve de davantage de prudence.
Pour un bien existant, il est possible de vérifier au préalable les règles en vigueur au sein de la communauté de propriétaires et de savoir si la location touristique y est autorisée. Dans le neuf, c’est plus compliqué : au moment de l’achat, la communauté de propriétaires n’existe généralement pas encore, et ce n’est qu’après la livraison et la constitution de cette communauté que l’on sait, avec certitude, si la location saisonnière sera autorisée.
« C’est aujourd’hui un point d’attention particulièrement important, » avertit Mertens. « Celui qui achète du neuf et fonde tout son calcul de rentabilité sur la location saisonnière prend en compte un élément sur lequel il n’existe, à ce stade, aucune certitude absolue. »
Selon lui, une analyse d’investissement sérieuse doit donc aussi prévoir un second scénario. « Il faut savoir si le bien reste intéressant financièrement lorsque la location saisonnière s’avère impossible et qu’il faut basculer vers une location de moyenne ou longue durée. Si la rentabilité ne fonctionne que dans le scénario le plus optimiste, le risque est beaucoup plus élevé. »
La micro-localisation détermine aussi la liquidité
Outre les revenus locatifs et la plus-value potentielle, il existe un troisième facteur que les investisseurs sous-estiment parfois : la facilité avec laquelle le bien pourra être revendu.
Un logement au rendement locatif théoriquement élevé peut se révéler moins attractif si, à la revente, seul un nombre limité d’acheteurs potentiels existe. C’est une différence par rapport aux emplacements établis, qui attirent aussi bien des résidents secondaires internationaux que des habitants permanents, des acheteurs locaux et des investisseurs.
La force de la Costa del Sol réside précisément dans cette demande internationale diversifiée. Les acheteurs étrangers représentent en moyenne environ un tiers des transactions dans la région, avec des proportions nettement plus élevées dans des communes comme Marbella et Benahavís.
Mertens : « Pour moi, la stratégie de sortie commence le jour de l’achat. Qui achètera ce bien plus tard ? Si vous n’avez pas de réponse claire à cette question aujourd’hui, vous devez vous demander sur quoi repose réellement la rentabilité attendue. »
La rareté continue de jouer un rôle
Un appartement peut être rénové, une cuisine remplacée, un intérieur modernisé. L’emplacement, lui, ne peut pas être changé.
Dans les zones où de nombreuses possibilités de construction subsistent, un bien devra, après quelques années, entrer en concurrence avec des projets plus récents. Ce risque est moindre là où le foncier constructible est rare et où la demande reste structurellement élevée.
La Costa del Sol connaît, depuis un certain temps déjà, un déficit structurel de logements neufs. Selon des données de marché citées précédemment, la production de logements reste inférieure de 30 % à 40 % au niveau nécessaire pour répondre pleinement à la demande. Ce chiffre doit toutefois, lui aussi, être interprété localement : un déficit global de logements ne signifie pas automatiquement une pénurie dans chaque micro-marché et dans chaque segment de prix.
D’abord la stratégie, ensuite l’emplacement
Les chiffres montrent surtout que l’immobilier de la Costa del Sol ne peut pas être considéré comme un produit d’investissement homogène. Marbella affiche une moyenne proche de 6 000 € par mètre carré, mais au sein même de cette commune, les niveaux de prix vont d’environ 4 600 € à plus de 8 300 €. Estepona a connu, l’an dernier, une hausse de prix bien plus marquée que Marbella, et à Mijas également, les sous-marchés diffèrent fortement les uns des autres.
Pour l’investisseur, cela signifie surtout que l’ordre de son analyse compte : déterminer d’abord le type de rendement recherché, plus-value pendant la construction, valorisation par la rénovation ou revenus locatifs récurrents, puis identifier les emplacements adaptés à cette stratégie, et n’examiner le bien concret qu’en troisième lieu.
« Un logement peut être techniquement parfait et rester malgré tout un investissement médiocre, » conclut Mertens. « À l’inverse, un bien moins spectaculaire, situé sur un emplacement solide, peut se révéler financièrement très intéressant. Pour un investisseur, le plus beau logement n’est donc pas automatiquement le meilleur logement. »
Sources : Idealista/Data, août 2026 ; données de marché antérieures publiées par fininfo. Les prix de vente et de location mentionnés sont des prix moyens demandés, et non des prix de transaction effectifs enregistrés.
