Le gestionnaire belge Revive Fund Management, agréé AIFM, ouvre pour la première fois son Revive Impact Fund aux investisseurs privés qualifiés, sans recourir à un fonds nourricier. Le seuil d’accès, jusqu’ici fixé à 2,5 millions d’euros, tombe à 100.000 euros, pour un objectif de rendement net de 12 à 13 % sur dix ans.
Jusqu’à présent, les fonds non cotés dédiés au développement immobilier restaient réservés aux investisseurs institutionnels et aux family offices. Revive Fund Management (RFM), gestionnaire belge de fonds d’investissement alternatifs agréé par la FSMA, a annoncé le 6 juillet l’ouverture directe de son Revive Impact Fund (REIF) aux investisseurs belges avertis et fortunés, à partir de 100.000 euros. C’est une première en Belgique pour ce type de stratégie institutionnelle de développement immobilier, jusqu’ici accessible uniquement via un ticket de 2,5 millions d’euros.
Un agrément AIFM et l’automatisation du KYC ouvrent la voie
Deux facteurs rendent possible cette baisse de seuil. D’une part, Revive a obtenu un agrément complet d’AIFM après avoir dépassé le demi-milliard d’euros d’actifs sous gestion. D’autre part, l’automatisation d’une partie des processus liés à l’entrée des investisseurs, qu’il s’agisse des procédures KYC et AML, de la documentation de souscription ou du reporting, permet de gérer des tickets réduits tout en respectant les exigences de gouvernance du régulateur belge.
« Nous constatons que de plus en plus d’investisseurs recherchent des alternatives aux actifs cotés traditionnels. Pendant longtemps, le private equity et les actifs réels privés sont restés l’apanage des investisseurs institutionnels. Grâce à notre agrément AIFM et aux technologies adéquates, nous pouvons aujourd’hui réduire en partie cette barrière et proposer directement à des investisseurs souhaitant adopter une allocation stratégique à long terme une stratégie qui a déjà fait ses preuves », explique Nicolas Bearelle, fondateur de Revive.
Un seuil plus bas que celui des géants du non coté
Le mouvement s’inscrit dans une tendance plus large des marchés privés : des acteurs comme KKR, Partners Group ou Blackstone ouvrent eux aussi progressivement leurs fonds à un public plus large, généralement à partir de 250.000 euros. En fixant son seuil à 100.000 euros, Revive va plus loin. Le gestionnaire précise toutefois qu’il ne s’agit pas d’un produit de détail : ce seuil légal vise des investisseurs disposant d’une expérience et d’une capacité financière suffisantes, sans nécessiter l’établissement d’un prospectus complet.
Objectif : un TRI net de 12 à 13 % sur dix ans
Sur un horizon de dix ans, le fonds vise un taux de rendement interne net compris entre 12 et 13 %, à comparer aux 0 à 5 % de rendement brut généralement obtenus par un investisseur immobilier belge classique misant sur la location. En contrepartie, la liquidité reste plus limitée, comme c’est généralement le cas pour les structures de private equity à capital fermé. Sa forme de pricaf privée lui confère par ailleurs des avantages fiscaux.
Seize ans d’expertise et 400 millions d’euros investis
RFM figure parmi les rares promoteurs belges à disposer d’un agrément complet d’AIFM pour la gestion de fonds de développement immobilier. Le REIF est le cinquième fonds de développement lancé par le groupe, qui a investi plus de 400 millions d’euros en seize ans dans des projets de reconversion urbaine en Belgique, en Pologne et au Portugal, avec le soutien d’investisseurs institutionnels tels que Belfius, PMV et Ethias, ainsi que plusieurs family offices belges.
Le portefeuille comprend déjà plusieurs projets en cours ou en acquisition : le redéveloppement de l’ancien site Solvay, 22 hectares à Neder-Over-Heembeek ; un projet résidentiel de 422 logements répartis dans deux tours sur le site d’une ancienne tannerie à Porto ; et un nouveau quartier résidentiel à proximité de Varsovie.
« Nos investisseurs n’acquièrent pas un produit financier abstrait. Ils participent concrètement à la reconversion de lieux laissés à l’abandon pendant des années et qui retrouvent aujourd’hui une fonction économique et sociétale. Cette stratégie est particulièrement tangible : elle permet de voir concrètement comment le capital contribue à façonner les villes de demain », souligne Alexandre Huyghe, Managing Director de Revive Fund Management.
Classé SFDR Article 9, avec un promote lié à des indicateurs ESG
Le REIF est classé SFDR Article 9 et cible exclusivement les friches industrielles abandonnées ou polluées en milieu urbain. Sa structure prévoit que 30 % de la commission de performance (le « promote ») dépend de l’atteinte d’objectifs extra-financiers liés à l’accessibilité au logement, à la décarbonation et à la biodiversité, mesurés à travers douze indicateurs de performance.
Belgique, Pologne, Portugal : une allocation calée sur la demande des utilisateurs finaux
Le REIF investit en Belgique, en Pologne et au Portugal, trois pays où le taux de propriétaires occupants avoisine les 80 %, signe d’une demande portée par les utilisateurs finaux plutôt que par des investisseurs institutionnels acquérant des logements locatifs. Le modèle de développement urbain conçu par Revive en Belgique a ainsi été exporté vers ces deux marchés, où le groupe dispose désormais d’équipes locales et de plusieurs projets en cours.
« La gestion de patrimoine s’internationalise de plus en plus. Les investisseurs recherchent non seulement une diversification entre différentes classes d’actifs, mais également entre plusieurs régions de croissance en Europe. La Belgique demeure notre marché domestique, tandis que des villes comme Varsovie et Porto bénéficient de solides tendances démographiques et économiques qui soutiennent durablement la demande en immobilier résidentiel de qualité », conclut Nicolas Bearelle.
Levée en cours : 20 millions d’euros visés auprès des investisseurs belges
Le Revive Impact Fund vise une taille totale de 200 millions d’euros, avec un plafond fixé à 300 millions. Environ 65 millions d’euros ont déjà été levés auprès d’investisseurs institutionnels, via des tickets compris entre 5 et 15 millions d’euros. Revive ambitionne désormais de lever 20 millions d’euros supplémentaires auprès d’investisseurs privés belges, avec un premier closing prévu en septembre et un closing final en décembre.
Les nouveaux souscripteurs rejoignent un fonds déjà opérationnel : 40 % de l’engagement est appelé d’ici la fin de l’année, le solde suivant sur les deux années suivantes. Le fonds est supervisé par la FSMA, avec Belfius comme banque dépositaire.
« La gestion de patrimoine s’internationalise de plus en plus. Les investisseurs recherchent non seulement une diversification entre différentes classes d’actifs, mais également entre plusieurs régions de croissance en Europe »
Nicolas Bearelle, directeur général de Revive
