Door Luc Mertens, MDR Luxury Homes
Wie de luxevastgoedmarkt aan de Costa del Sol volgt, ziet een opvallend fenomeen. In het hoogste segment – woningen boven 6 miljoen euro – blijven transacties stabiel. Het koperspubliek bestaat uit internationale ondernemers, investeerders en vermogende families. Opmerkelijk: zelfs wie perfect in staat is om volledig cash te betalen, kiest steeds vaker bewust voor (gedeeltelijke) financiering.
Niet uit noodzaak, maar uit strategie.
Cash buyer is geen synoniem voor schuldenvrij
De term cash buyer wordt vaak verkeerd begrepen. In de praktijk betekent het vooral dat een koper niet afhankelijk is van de verkoop van een andere woning of van voorafgaande kredietgoedkeuring om een bod uit te brengen. Dat geeft snelheid en onderhandelingskracht.
Maar dat zegt niets over de uiteindelijke financieringsstructuur.
Veel vermogende kopers behouden bewust de mogelijkheid om volledig cash te betalen, terwijl ze er finaal voor kiezen om een deel van de aankoop te financieren. Waarom? Omdat ze hun liquiditeit niet volledig willen vastzetten in één illiquide actief.
Liquiditeit is strategisch kapitaal
Voor internationale ondernemers en investeerders maakt een villa in Marbella of Benahavís vaak deel uit van een ruimer, internationaal gespreid vermogen. Liquiditeit blijft daarbij cruciaal.
Door slechts 30 tot 50 procent van de aankoopprijs te financieren:
- blijft kapitaal beschikbaar voor nieuwe opportuniteiten,
- behouden ze buffers voor onverwachte omstandigheden,
- en blijft de vermogensstructuur evenwichtig.
Financiering wordt zo geen verplichting, maar een instrument om flexibiliteit te behouden.
Opportunity cost speelt mee
Een belangrijke factor is de zogenaamde opportunity cost. Kapitaal dat volledig in vastgoed wordt geïnvesteerd, kan niet elders renderen.
Veel kopers vergelijken daarom de kostprijs van een Spaanse hypotheek met het potentiële rendement in hun onderneming, private equity, fondsen of andere internationale investeringen. Als het verwachte rendement hoger ligt dan de financieringskost, wordt gedeeltelijke financiering een rationele keuze.
Lage loan-to-value, gecontroleerde hefboom
Spaanse banken staan doorgaans open voor dit type dossiers, zeker wanneer het gaat om sterke internationale profielen en kwalitatief toplocatievastgoed. Financieringen met een lage loan-to-value worden als beheersbaar risico beschouwd.
In de praktijk gaat het meestal om financieringen tussen 30 en 50 procent van de aankoopprijs. De lening fungeert daarbij als een gecontroleerde hefboom binnen een bredere vermogensplanning – niet als noodoplossing.
Ook fiscale overwegingen spelen een rol
Naast liquiditeit en rendement spelen ook fiscale factoren mee. Spanje kent regionale vermogensbelasting en sinds kort ook de zogeheten Solidariteitstaks voor grotere vermogens.
Afhankelijk van fiscale residentie, aankoopstructuur en persoonlijke situatie kan vastgoed in Spanje deel uitmaken van het belastbare vermogen. In bepaalde gevallen worden hypothecaire schulden meegenomen in de berekening van het nettovermogen. Of dat effectief een voordeel oplevert, hangt sterk af van het individuele dossier en vereist gespecialiseerde analyse.
Wat vaststaat: financiering wordt steeds vaker geïntegreerd in een bredere vermogens- en fiscale planning.
Geen standaardproduct
De Spaanse kredietmarkt verschilt bovendien sterk van de Belgische of Nederlandse. Niet elke bank is vertrouwd met internationale structuren of high-end dossiers. Een aangepaste begeleiding is daarom essentieel.
Financiering in dit segment is zelden een standaardhypotheek. Het is maatwerk, afgestemd op de globale vermogensstructuur van de koper.
Strategie boven simplificatie
De realiteit aan de Costa del Sol toont dat vermogende kopers niet denken in eenvoudige tegenstellingen zoals “cash of lening”. Ze denken in termen van efficiëntie, flexibiliteit en langetermijnplanning.
Financiering bij aankopen boven 6 miljoen euro is dan ook zelden een teken van afhankelijkheid. Integendeel: ze maakt vaak deel uit van een doordachte strategie waarbij vastgoed slechts één bouwsteen vormt binnen een internationaal gespreid vermogen.
