En 2024, la Costa del Sol s’est imposée comme l’un des marchés hôteliers les plus dynamiques d’Espagne. Avec un volume total d’investissements atteignant 762 millions d’euros, répartis sur 32 transactions hôtelières représentant 5 532 chambres, la région enregistre son année la plus performante depuis plus d’une décennie. Elle se hisse ainsi dans le trio de tête des marchés hospitality les plus actifs du pays, derrière Madrid et les Baléares.
Luc Mertens, MDR Luxury Homes
Cette vague d’investissements dépasse largement le cadre du tourisme. Elle reflète la confiance croissante des investisseurs internationaux dans le potentiel économique futur de la Costa del Sol et exerce un impact direct sur le marché immobilier résidentiel. Les investissements hôteliers agissent de plus en plus comme un indicateur avancé de l’évolution plus large de l’immobilier et des infrastructures.
Une année d’investissement exceptionnelle mise en perspective
En 2024, la Costa del Sol a concentré à elle seule 21 % de l’ensemble des investissements hôteliers réalisés en Espagne. Madrid conserve la première place avec 1,05 milliard d’euros, suivie par les Baléares avec 880 millions d’euros, tandis que les îles Canaries ont attiré 540 millions d’euros.
Le montant moyen par transaction sur la Costa del Sol s’est établi à 23,8 millions d’euros, pour un prix moyen de 137 700 euros par chambre. Le marché se distingue par une grande diversité d’opérations, mêlant dix-huit acquisitions complètes et quatorze transactions axées sur des rénovations majeures. La plus importante opération a atteint 112 millions d’euros, tandis que la plus modeste dépassait légèrement les quatre millions d’euros. Cette amplitude démontre l’attractivité du marché tant pour les investisseurs institutionnels que pour les acteurs spécialisés dans l’hôtellerie de niche.
L’origine des capitaux confirme par ailleurs la dimension internationale de cette dynamique. Les fonds anglo-saxons, principalement issus du Royaume-Uni et des États-Unis, représentent environ un tiers des investissements, suivis par les investisseurs d’Europe du Nord, notamment de Belgique, des Pays-Bas, du Luxembourg et d’Allemagne. Le capital espagnol demeure bien présent, tandis que les investisseurs du Moyen-Orient renforcent progressivement leur position.
Des performances opérationnelles solides comme socle de croissance
L’attrait de la Costa del Sol repose avant tout sur d’excellentes performances opérationnelles. En 2024, le taux d’occupation moyen des hôtels a atteint 74,3 %, en hausse de plus de trois points par rapport à l’année précédente. Parallèlement, le tarif journalier moyen s’est élevé à 154 euros, portant le RevPAR à 114 euros. La région se situe ainsi à un niveau comparable à Madrid et au-dessus des îles Canaries, bien que les Baléares conservent une avance notable.
Ces résultats sont le fruit d’une stratégie clairement orientée vers une activité sur quatre saisons. En l’espace de cinq ans, la part des visiteurs hors saison estivale est passée de 41 % à 47 %, contribuant à une plus grande stabilité des revenus et à une réduction de la dépendance saisonnière. Pour les investisseurs, cela se traduit par un profil de risque plus favorable et des flux de trésorerie plus prévisibles.
Connectivité internationale et montée en gamme de l’offre hôtelière
La croissance spectaculaire de la connectivité internationale constitue un autre facteur clé. En 2024, l’aéroport de Malaga a accueilli plus de 22 millions de passagers. En trois ans seulement, 52 nouvelles liaisons ont été ouvertes, avec une progression marquée des vols long-courriers, reliant plus efficacement la Costa del Sol à l’Amérique du Nord, au Moyen-Orient et à l’Europe du Nord.
Dans le même temps, le segment haut de gamme connaît une expansion rapide. Entre 2020 et 2024, la capacité hôtelière cinq étoiles de la région a augmenté de 26 %, un rythme nettement supérieur à celui observé à Madrid ou dans les Baléares. Cette montée en gamme se reflète directement dans les performances tarifaires : les tarifs journaliers moyens du segment luxe ont progressé de 11 %, contre moins de 5 % pour les établissements trois étoiles. La Costa del Sol s’affirme ainsi de plus en plus comme une destination premium, bien au-delà de son image traditionnelle de destination balnéaire.
Perspectives : une nouvelle vague d’investissements à l’horizon
Les tendances actuelles laissent présager une poursuite de cette dynamique. Pour la période 2025–2027, un pipeline d’investissements estimé à environ 1,1 milliard d’euros est déjà identifié. Celui-ci comprend notamment la construction de sept nouveaux hôtels cinq étoiles, d’importantes opérations de rénovation, plusieurs établissements boutique et wellness, ainsi que des projets mixtes combinant hôtellerie et immobilier résidentiel.
La majorité de ces investissements concernera les resorts de luxe, suivis par la modernisation du segment quatre étoiles. Les concepts boutique et les projets mixed-use gagnent également en importance, témoignant d’une diversification et d’un raffinement croissants de l’offre hôtelière régionale.
Répercussions sur le marché immobilier résidentiel
L’impact de ces investissements hôteliers dépasse largement le secteur de l’hospitalité. Dans les zones situées à proximité de nouveaux établissements de luxe, les prix de l’immobilier résidentiel progressent sensiblement plus rapidement que la moyenne régionale, avec des écarts pouvant atteindre près de 20 %. On observe également une hausse marquée de la demande internationale ainsi qu’une absorption plus rapide des nouveaux projets résidentiels.
Les développements hôteliers jouent en outre un rôle catalyseur dans l’amélioration des infrastructures. Les investissements dans les voiries, les zones balnéaires, les équipements sportifs et de bien-être, ainsi que dans les nouvelles zones commerciales et de restauration, renforcent l’attractivité et la qualité de vie des quartiers environnants. Parallèlement, l’intérêt pour l’immobilier locatif progresse, tant dans le segment du long terme haut de gamme que dans les formules de location courte durée premium.
Enfin, la présence d’un secteur hôtelier solide et professionnel contribue à une plus grande stabilité des valeurs immobilières. Les zones bénéficiant d’un développement hôtelier soutenu affichent généralement une volatilité des prix plus faible, une meilleure valeur de revente et une absorption plus rapide des nouveaux projets.
Conclusion : une croissance structurelle et durable
L’ensemble des indicateurs montre que la dynamique d’investissement observée dans l’hôtellerie de la Costa del Sol ne constitue pas un phénomène conjoncturel, mais bien le résultat de tendances structurelles profondes. La connectivité internationale, l’orientation vers un tourisme premium, le professionnalisme des développements hôteliers et la maturité du marché immobilier forment un socle solide pour une croissance durable.
Les données de 2024 confirment ainsi que la Costa del Sol s’impose comme l’un des marchés de l’hospitalité et de l’immobilier les plus prometteurs et les plus tournés vers l’avenir en Europe du Sud.
