Demande internationale et pénurie structurelle soutiennent la hausse des prix
Le marché immobilier de la Costa del Sol continue de se démarquer nettement au sein du paysage européen. Alors que la hausse des taux d’intérêt depuis 2022 a refroidi de nombreux marchés, la côte sud de l’Espagne affiche une résilience remarquable. Les données récentes mettent en évidence un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, exerçant une pression durable sur les prix et la disponibilité.
Des prix en forte progression
Selon l’Institut national de statistique espagnol (INE), les prix immobiliers dans la province de Málaga ont progressé d’environ 8,5 % en 2025, dépassant largement la moyenne nationale située autour de 6 %. Les données du portail Idealista confirment cette tendance.
Le prix moyen dans la province s’établit à environ 3.300 €/m², avec des écarts significatifs selon les zones. À Marbella, les prix varient généralement entre 4.800 et 6.500 €/m², tandis que certains projets neufs haut de gamme atteignent 7.000 à 8.000 €/m².
Sur la période 2020–2025, la hausse cumulée des prix est estimée entre 30 % et 40 %, positionnant la Costa del Sol parmi les marchés immobiliers les plus performants d’Europe du Sud.
Moins de transactions, mais des budgets plus élevés
L’activité reste soutenue : plus de 35.000 transactions ont été enregistrées en 2024 dans la province de Málaga, un niveau toujours supérieur à celui d’avant la pandémie.
Toutefois, la dynamique évolue. Si le nombre de transactions tend à se stabiliser, la valeur moyenne des biens vendus continue d’augmenter. Cette évolution traduit un repositionnement vers une clientèle plus aisée.
« Nous constatons presque chaque semaine l’arrivée d’acheteurs internationaux disposant de budgets supérieurs à 2 millions d’euros », explique Luc Mertens, conseiller en transactions immobilières sur la Costa del Sol. « Souvent, ces clients ont déjà identifié un bien via des plateformes internationales, mais recherchent un accompagnement pour sécuriser et structurer leur acquisition. »
Dans ce contexte, le rôle des professionnels de l’immobilier évolue vers davantage de conseil et de coordination, notamment face à la complexité juridique et administrative du marché espagnol.
Une pénurie structurelle de logements neufs
L’un des principaux moteurs de la hausse des prix reste le manque d’offre, en particulier dans le segment du neuf. Selon le ministère espagnol du Logement, la production immobilière reste inférieure de 30 % à 40 % aux besoins réels du marché.
Sur la Costa del Sol, cela se traduit par :
- Une absorption très rapide des projets neufs (souvent plus de 70 % vendus avant livraison)
- Un nombre limité de permis dans les zones les plus prisées
- Une hausse marquée des coûts de construction (20 % à 30 % depuis 2021)
Dans des zones comme Marbella ou Estepona, de nombreux projets sont déjà largement commercialisés dès leur lancement, ce qui entraîne une hausse progressive des prix dans les phases ultérieures.
Cette pénurie affecte également le segment intermédiaire. « Il devient aujourd’hui difficile de répondre à des demandes autour de 750.000 € pour des biens neufs répondant à des critères exigeants », souligne Luc Mertens.
Une clientèle internationale dominante
La Costa del Sol s’impose désormais comme un marché immobilier profondément international. Les acheteurs étrangers représentent en moyenne 32 % à 35 % des transactions, avec des pics dépassant 50 % dans certaines communes comme Marbella ou Benahavís.
Les principaux pays d’origine sont le Royaume-Uni, l’Allemagne, la Belgique, les Pays-Bas et les pays scandinaves. À cela s’ajoute une présence croissante d’investisseurs américains, notamment favorisée par la vigueur du dollar entre 2022 et 2024.
Ces acheteurs se distinguent par :
- Une moindre dépendance au financement local
- Une forte orientation vers la qualité de vie
- Une sensibilité limitée aux évolutions des taux d’intérêt
La diversification géographique de la demande se poursuit. « Nous observons également une augmentation des demandes provenant d’investisseurs américains et mexicains à fort pouvoir d’achat », précise Mertens.
Une attractivité économique renforcée
L’attrait de la région ne repose plus uniquement sur son climat et son art de vivre. Des facteurs économiques jouent désormais un rôle clé dans son développement.
L’aéroport international de Málaga accueille plus de 22 millions de passagers par an et offre des connexions directes avec les principales villes européennes. Par ailleurs, des pôles technologiques tels que le Málaga TechPark contribuent à renforcer le positionnement international de la région.
La Costa del Sol évolue ainsi d’une destination touristique vers un véritable marché résidentiel international.
Des fondamentaux solides, mais un marché plus sélectif
Les fondamentaux du marché immobilier de la Costa del Sol restent solides. La combinaison d’une demande internationale soutenue et d’une offre limitée continue de soutenir les prix, en particulier dans le segment haut de gamme et le neuf.
Cependant, le marché devient plus exigeant. L’emplacement, la qualité de construction et le positionnement prix sont désormais déterminants pour garantir la valeur à long terme d’un investissement.
« La région a démontré à plusieurs reprises sa capacité de résilience face aux crises », conclut Luc Mertens. « Cela confirme, selon moi, le fort potentiel à long terme de ce marché. »
